Гражданский кодекс, N 14-ФЗ | ст. 610 ГК РФ
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
2. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
3. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
| Статья 609 Форма и государственная регистрация договора аренды | Статья 611 Предоставление имущества арендатору |
1. Срок договора аренды устанавливается в самом договоре. Срок может быть как определенным (конкретным), так и неопределенным. Определенный срок представляет собой указание на конкретный период действия договора аренды. В случае если договор аренды заключается в устной форме, срок действия договора аренды оговаривается его сторонами.
В случае если в договоре аренды определенный (конкретный) срок его действия не указан, срок такого договора является неопределенным. В целях реализации возможности каждой из сторон такого договора отказаться от него им предоставлено право реализовать такой отказ путем направления другой стороне договора аренды в любое время предупреждение, форма которого зависит от формы договора аренды. Собственно предупреждение представляет собой волевой акт либо документ, содержащий сведение о намерении стороны договора аренды его расторгнуть.
Сроков направления такого предупреждения два:
- общий - один месяц;
- специальный - три месяца (в случае если объектом договора аренды является недвижимое имущество).
При этом законодательством могут быть установлены и иные сроки направления такого предупреждения. Так, например, при заключении на неопределенный срок договора аренды земельного участка Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, находящегося в федеральной собственности, органы государственной власти субъекта РФ, Фонд в любое время вправе отказаться от таких договоров, предупредив об этом другую сторону за один месяц.
Законодательством могут быть установлены специальные сроки договора аренды. Эти сроки устанавливаются путем указания на максимальный (предельный) период действия таких договоров. Критерии установления этих сроков следующие:
- виды договоров аренды;
- виды арендуемого имущества.
Так, например, согласно ст. 9 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных данным Законом. Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.
Для таких договоров процедура расторжения собственно необязательна при условии, что в таких договорах эти предельные сроки не оговорены. Для прекращения действия таких договоров достаточного простого "молчания" его субъектов относительно его расторжения до истечения максимального (предельного) срока.
При этом если в таких договорах указан срок, превышающий максимальный (предельный), то действительный срок такого договора является соответствующим максимальному (предельному).
2. Применимое законодательство:
- ЛК РФ;
- ВК РФ;
- ЗК РФ;
- ФЗ от 07.12.2011 N 416-ФЗ "О водоснабжении и водоотведении";
- ФЗ от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении";
- ФЗ от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства";
- ФЗ от 08.11.2007 N 261-ФЗ "О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
- ФЗ от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации";
- ФЗ от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации";
- ФЗ от 22.07.2005 N 116-ФЗ "Об особых экономических зонах в Российской Федерации";
- ФЗ от 21.07.2005 N 115-ФЗ "О концессионных соглашениях";
- ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
- ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества";
- ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации";
- Закон РФ от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах".
3. Судебная практика:
- Определение Конституционного Суда РФ от 17.06.2010 N 852-О-О;
- Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16;
- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
- Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2013 N 20АП-1946/13;
- Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2014 N 20АП-732/14;
- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.03.2013 N Ф08-419/13 по делу N А32-21169/2011;
- Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 04.03.2013 N Ф08-290/13 по делу N А32-4541/2012;
- Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009 N 18АП-7156/2009;
- Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2013 N Ф09-12101/13 по делу N А60-5311/2013;
- Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2013 N 15АП-9719/2013.