Гражданский кодекс, N 14-ФЗ | ст. 651 ГК РФ
1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
| Статья 650 Договор аренды здания или сооружения | Статья 652 Права на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения |
1. Для договора аренды здания или сооружения установлена простая письменная форма. При этом в п. 1 комментируемой статьи оговаривается и вид этой письменной формы - один документ, подписанный сторонами. Это означает, что арендодатель и арендатор составляют на одном материальном носителе договор, указывая в нем сведения о субъектах (то есть собственно об арендодателе и арендаторе), существенные и иные условия договора аренды, ответственность сторон и порядок его расторжения, а также иные сведения по своему усмотрению.
В случае если такой документ составлен не будет, то есть договор аренды будет заключен в устной форме, такой договор будет являться недействительным.
На практике обычно возникают вопросы о том, что именно, какую форму, считать соблюдением письменной формы договора. Так, например, в Москве имело место судебное разбирательство по иску ООО "Инвестстройиндустрия" к Федеральной службе исполнения наказаний Минюста РФ, Департаменту имущества г. Москвы о признании недействительным в силу ничтожности договора на аренду нежилого помещения. Суд апелляционной инстанции заявленные требования отклонил, установив, что сторонами был составлен акт, по которому нежилое помещение передано ООО "Инвестстройиндустрия" ГУИН Минюста России. Суд оценил как соглашение сторон, направленное на расторжение договора аренды, поскольку обязанность арендатора возвратить арендованное имущество возникает после расторжения договора аренды. Поэтому письменная форма в данном случае соблюдена (см. Постановление ФАС Московского округа от 13.12.2006 по делу N КГ-А40/12236-06).
К договору аренды здания или сооружение предъявляется также и требование о его государственной регистрации в случае, если он заключен на срок более года, так как это свидетельствует о продолжительности нахождения здания или сооружения во владении и пользовании или во владении арендатора, что должно быть подтверждено актом органа государственной власти. Так, например, между ОАО "НИКА" (арендодатель) и ИП С.А. Осадчим (арендатор) подписан договор аренды, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование на срок 1 год помещение магазина "Продуктовый". Однако данный договор сроком на 1 год не прошел государственной регистрации, в связи с чем является незаключенным, но не может быть признан недействительным (см. Определение ВАС РФ от 29.11.2012 N ВАС-15800/12 по делу N А08-6538/2011).
2. Применимое законодательство:
- ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
3. Судебная практика:
- Определение ВАС РФ от 29.11.2012 N ВАС-15800/12 по делу N А08-6538/2011;
- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59;
- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53;
- Обзор судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества от 24.06.2008;
- Постановление ФАС Московского округа от 13.12.2006 по делу N КГ-А40/12236-06;
- Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.10.2014 N Ф06-15518/13 по делу N А55-28978/2013;
- Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.10.2014 N Ф05-10018/14 по делу N А40-180384/2013;
- Постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2008 N А55-4020/2008;
- Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.10.2007 N А43-6326/2007-13-147;
- Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.09.2011 N Ф03-3727/11 по делу N А51-19703/2010;
- Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.09.2011 N Ф03-3692/2011 по делу N А51-19704/2010.