Статья 653 ГК РФ. Сохранение арендатором здания или сооружения права пользования земельным участком при его продаже (действующая редакция)

В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

1. В отношении арендатора здания или сооружения установлена гарантия сохранения его арендных прав на здание или сооружение в случае продажи земельного участка под такими зданием или сооружением. Арендатор сохраняет право пользования этим земельным участком, а следовательно, и право владения и пользования или право владения и в отношении здания или сооружения на весь срок действия договора аренды, если продажа земельного участка имела место до истечения срока договора аренды.

Полагаем, что установление такой гарантии для арендатора является обоснованным, так как он состоит в правоотношениях по поводу здания или сооружения, а также и земельного участка только с арендодателем, поэтому действия собственника земельного участка не касаются его прав и обязанностей по договору аренды здания или сооружения.

Аналогично если право собственности в отношении земельного участка под зданием или сооружением имеет арендодатель, который затем продает земельный участок в течение срока действия договора аренды здания или сооружения, то арендатор также должен сохранить право пользования и земельным участком, поскольку договор аренды им был заключен в отношении здания или сооружения, для реализации своих арендных прав на которые ему необходим в пользовании земельный участок. В противном случае со стороны арендодателя лишение его этого права будет, в свою очередь, являться нарушением и его арендных прав, как арендатора здания или сооружения.

Так, например, общество "Автотех" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к Комитету по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка, поскольку на данном земельном участке расположено муниципальное имущество - пристрой к нежилому зданию, переданное обществу "Автотех" в аренду. Однако суд установил, что переход права собственности на земельный участок к обществу "Консультант" (покупателю земельного участка) не прекращает право на его использование обществом "Автотех" при наличии аренды здания, суд первой инстанции правомерно признал, что договор купли-продажи соответствует требованиям законодательства и не нарушает права и законные интересы общества "Автотех" (см. Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2009 N 18АП-10959/09).

2. Судебная практика:

- Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2009 N 18АП-10959/09;

- Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2008 N 06АП-А73/2008-1/2050;

- Постановление ФАС Уральского округа от 08.02.2011 N Ф09-11582/10-С2 по делу N А60-59813/2009-С1;

- Постановление ФАС Поволжского округа от 27.11.2007 N А12-5517/07;

- Постановление ФАС Уральского округа от 24.09.2007 N Ф09-7763/07-С6;

- Постановление ФАС Уральского округа от 24.09.2007 N Ф09-7763/07-С6 по делу N А76-23080/2005.