Статья 656 ГК РФ. Договор аренды предприятия (действующая редакция)

1. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

2. Права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

1. Договор аренды предприятия имеет особый предмет - предприятие как имущественный комплекс. Предприятие передается в аренду в целях осуществления деятельности арендатора, но в соответствии с деятельностью предприятия в целом как имущественного комплекса, поэтому при заключении договора аренды предприятия арендатору в аренду передается не только здание как основной объект предприятия, в котором находятся офисные и или производственные помещения, но и (см. ст. 132 ГК РФ):

- земельные участки;

- сооружения;

- оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства (к ним можно отнести мебель, компьютерную технику, транспортные средства и т.п.);

- запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства;

- права пользования землей, водными объектами и другими природными ресурсами, под которыми понимаются компоненты природной среды, природные объекты и природно-антропогенные объекты, которые используются или могут быть использованы при осуществлении хозяйственной и иной деятельности в качестве источников энергии, продуктов производства и предметов потребления и имеют потребительскую ценность;

- здания, сооружения и оборудование, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием;

- права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права.

Помимо этого арендатору передаются также и права требования и долги арендодателя, связанные с деятельностью предприятия. На наш взгляд, передача арендатору долгов предприятия в составе его имущественного комплекса является неверной, так как долги возникли в результате деятельности арендодателя и для дальнейшей деятельности арендатора они не могут иметь значение, поэтому в целях обеспечения деятельности арендатора после заключения договора аренды полагаем, что арендодатель обязан обеспечить ему возможность такой деятельности, уплатив долги. Что же касается прав требования, то эти права, поскольку они еще не удовлетворены исполнением со стороны должников, касаются дальнейшей деятельности предприятия, поэтому передача таких прав арендатору, по нашему мнению, обоснована.

Исключительным правом арендодателя, которое не может быть передано арендатору, является право на занятие определенной деятельности на основании лицензии, поэтому, если при отсутствии такой лицензии у арендатора он лишен возможности использовать предприятие в целях своей деятельности, арендодатель обязан выполнить все свои обязательства перед кредиторами с учетом свои прав на основании данной лицензии.

2. Судебная практика:

- Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2012 N 18АП-4765/2012;

- Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.08.2014 N Ф05-8999/14 по делу N А40-147215/2013;

- Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.06.2010 по делу N А78-7919/2009;

- Постановление ФАС Поволжского округа от 22.05.2009 N А65-22916/2008;

- Постановление ФАС Центрального округа от 20.04.2009 N А64-4731/08-8.