Статья 661 ГК РФ. Обязанности арендатора по содержанию предприятия и оплате расходов на его эксплуатацию (действующая редакция)

1. Арендатор предприятия обязан в течение всего срока действия договора аренды предприятия поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт.

2. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

1. На арендатора возлагается обязанность по поддержанию предприятия в состоянии, соответствующем его назначению, то есть в том числе обязанность по проведению текущего и капитального ремонта. Это связано с тем, что предприятие передается в аренду, как правило, на продолжительный срок, поскольку арендатор предполагает извлечение из такой аренды определенной выгоды для себя, так будет использовать это предприятие в коммерческих целях.

В отношении предприятия текущий ремонт представляет собой так называемый косметический ремонт отдельных производственных и офисных помещений, замена мелких деталей оборудования (основных средств) предприятия, мелкосрочный ремонт транспортных средств предприятия, замена оргтехники и т.д. А капитальный ремонт - это приобретение в целом основных средств предприятия, то есть производственных станков, машин, оборудования, транспортных средств, либо их капитальный ремонт.

Как следует из материалов судебной практики, для определения обязанности по осуществлению капитального ремонта очень важным является юридическая природа договора, а именно его предмет. Так, суд, рассматривая кассационную жалобу Межрайонной инспекции Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по Приморскому краю, в том числе по вопросу правомерности отнесения расходов на капитальный ремонт кровли к расходам ОАО "Керамик" для целей налогообложения, установил, что ООО "Керамик" заключило в отношении предприятия договор аренды. Однако, как видно из материалов дела, в ходе судебного разбирательства суд исследовал представленные ОАО "Керамик" дополнительные документы и пришел к выводу, что предприятие сдавало в аренду отдельные объекты движимого и недвижимого имущества, что, по мнению суда, позволяет расходы, связанные с ремонтом кровли на сданном в аренду объекте, отнести к прочим расходам для целей налогообложения (см. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.05.2004 N Ф03-А51/04-2/956).

Таким образом, обязанность по обеспечению содержания арендованного предприятия возлагается на арендатора только при условии аренды им всего предприятия в целом как имущественного комплекса.

Арендатор несет расходы, связанные с эксплуатацией предприятия, то есть затраты на производство продукции, а именно приобретение сырья, топлива, материалов, затраты на их переработку, затраты на приобретение топлива для транспортных средств, а также несет расходы по страхованию предприятия. При этом в договоре аренды могут устанавливаться и иные условия договора аренды предприятия.

2. Судебная практика:

- Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.05.2004 N Ф03-А51/04-2/956;

- Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2012 N 11АП-13314/12;

- Постановление ФАС Поволжского округа от 28.06.2012 N Ф06-4419/12 по делу N А12-16924/2011;

- Постановление ФАС Центрального округа от 20.04.2009 N А64-4731/08-8.