Статья 671 ГК РФ. Договор найма жилого помещения (действующая редакция)

1. По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

2. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

1. Договор найма жилого помещения, по сути, представляет собой передачу жилого помещения из собственности во владение и пользование, то есть предметом такого договора является жилое помещение. Данный договор является двусторонним, субъекты:

- наймодатель - лицо, у которого жилое помещение находится на праве собственности, или лицо, обладающее жилым помещением на ином вещном праве, у которого имеются делегированные собственником жилого помещения полномочия на заключение договора найма жилого помещения;

- наниматель - лицо, которое приобретает жилое помещение у наймодателя во владение и пользование за плату с целью проживания в нем.

Таким образом, договор найма жилого помещения является особенностью договора аренды, поскольку у данного договора специфичны:

- цель - исключительно проживание в жилом помещении, но не использование его в предпринимательских целях, целях, связанных с извлечением выгоды, а также создания в нем производственных или офисных помещений:

- предмет - только жилое помещение;

- субъекты - наниматель и наймодатель.

Что касается юридической природы договора найма жилого помещения, то такой договор является:

- консенсуальным;

- возмездным;

- взаимным.

Нанимателями жилых помещений могут быть только граждане, так как только они могут использовать жилое помещение для проживания в нем. В случае если нанимателями хотят быть юридические лица, с ними оформляется договор аренды либо иной договор, помимо договора найма (например, договор ссуды, договор купли-продажи), поскольку собственно юридические лица проживать в жилом помещении не могут. Однако жилые помещения могут использоваться юридическими лицами для целей, обусловленных договором найма, то есть для проживания в них граждан. Иными словами, юридические лица, заключив, например, договор аренды на жилое помещение и получив соответствующие полномочия от арендодателя (собственника жилого помещения), могут использовать жилое помещение в целях передачи по договору найма гражданам для проживания.

2. Применимое законодательство:

- ЖК РФ.

3. Судебная практика:

- Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1079-О-О;

- Определение Конституционного Суда РФ от 17.11.2009 N 1475-О-О;

- Определение Конституционного Суда РФ от 13.10.2009 N 1202-О-О;

- Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 N 08АП-7903/2014;

- Определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 10.09.2014 по делу N 33-19774;

- Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2014 N 07АП-7028/14;

- Определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 28.08.2014 по делу N 33-2547/2013;

- Определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 15.08.2014 по делу N 11-7961/2014;

- Определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 14.08.2014 по делу N 33-10221/2014;

- Определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 12.08.2014 по делу N 33-2397/2014;

- Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 12.04.2012 N 33-10115;

- Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2009 N 05АП-1249/2009;

- Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.10.2007 N А56-41036/2006;

- Постановление ФАС Уральского округа от 22.05.2006 N Ф09-4027/06-С2;

- Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2012 N 19АП-6381/12;

- Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2009 N 05АП-3542/2009.