Статья 675 ГК РФ. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение (действующая редакция)

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

1. Смена собственника жилого помещения (наймодателя), независимо от оснований такой смены (заключение договора купли-продажи, договора мены и т.п.), не влияет на характер правоотношений с нанимателем, то есть в договор найма жилого помещения не вносится в связи с этим никаких изменений, за исключением изменений, уточняющих наименование наймодателя, так как договор найма жилого помещения в связи со сменой собственника жилого помещения с нанимателем не расторгается. Новый собственник при этом приобретает статус наймодателя.

Данная норма направлена на обеспечение прав нанимателя и их сохранение в отношении жилого помещения, так как собственно смена собственника, как правило, в результате гражданско-правовых сделок - это результат правоотношений бывшего собственника жилого помещения с новым собственником, так как гражданско-правовую сделку заключает именно он, а наниматель никаким образом не состоит в этих отношениях.

При толковании данной нормы Конституционный Суд РФ разъяснил, что сохранение статуса нанимателя жилого помещения при смене собственника жилого помещения означает, что, во всяком случае, недопустимо произвольное распространение режима коммерческого найма на жилые помещения в зданиях общежитий, которые фактически были ранее заселены на условиях договора найма специализированного жилого помещения (см. Определение КС РФ от 15.05.2007 N 379-О-П).

Также из материалов судебной практики следует, что при смене собственника новый собственник не вправе расторгать либо изменять договор найма жилого помещения до истечения срока его действия (см. Определение Омского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-5763/2012).

2. Судебная практика:

- Определение КС РФ от 15.05.2007 N 379-О-П;

- Определение Омского областного суда от 19.09.2012 по делу N 33-5763/2012;

- Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 10.07.2012 N 11-13417;

- Определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 17.07.2012 по делу N 33-6589;

- Определение СК по гражданским делам Саратовского областного суда от 04.10.2011 по делу N 33-5374/11;

- Определение Московского городского суда от 20.09.2013 N 11-28356/13;

- Определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 29.01.2013 по делу N 33-540/2013;

- Определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 14.08.2012 по делу N 33-3554/2012;

- Определение СК по гражданским делам Курского областного суда от 19.01.2012 по делу N 33-36-2012;

- Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 20.12.2010 по делу N 33-39869.